資産下落リスク

資産下落リスクとは、建物部分が年数経過によって価値が減少していくと考えるのが一般的と言われており、それに伴い購入時の価値が下落してしまうリスクのことです。

リスクを回避するには・・・

一般的には、建物部分が経過年数によって価値が減少していくと言われておりますが、立地や賃貸需要などによっても大きく異なってまいります。資産価値の算出方法のひとつに、土地の持分の価値や家賃収入の価値により逆算される「収益還元法」というものがあり、算出される資産価値により場合によっては購入時の価値よりも上昇しているケースもあります。また、アベノミクスによる景気好転やインフレ期待、さらには東京五輪開催決定や政府が東京を戦略特区としての位置づけを公表したことにより東京都心部では再開発やインフラ整備などが急ピッチで進められております。土地の価値や賃貸需要が今後、大きく見込める「東京都心部」であれば、資産価値の下落を回避しやすくなります。

選別された優良立地であれば、資産価値は維持されます。

不動産は、立地条件によって資産価値が上昇・下落しやすくなります。
都心16区であれば需給バランスが十分に均衡していない背景(単身者需要は今後も増加していくが、ワンルームマンション規制などで今後も供給の増加が見込めない)もあり、著名な沿線や駅に程近いマンションであれば、競争力のある資産として今後も高い推移で維持されるかと予想されます。

マンション経営の成功は、エリア選定が極めて重要となります。

三大都市圏別リセールバリュー

物件選定には、駅からの距離も非常に重要となります。

三大都市圏駅からの距離別リセールバリュー

圏域 3分以内 4〜10分以内 バス10分以内 バス11分以上 平均
首都圏 96.6% 96.1% 71.4% 67.7% 90.5%
近畿圏 72.0% 70.1% 59.3% 62.5% 68.0%
中部圏 69.9% 71.7% 62.0% 58.8% 67.7%

これは1998年に新築分譲されたマンションが2008年に中古マンションで流通したときの坪単価を駅からの所要時間ごとに距離帯別に比較し、価格維持率を示したものです。1998年の新築分譲時の価格と10年後の中古価格がどの程度変動しているのかを、新築時を100%として表した「リセールバリュー = 再販価値」です。

※nomu.com調べ

資産価値に影響する重要なポイント

1. 交通利便性

都心やターミナル駅へのアクセスがポイント!!

交通利便性は資産価値の中でも最も大きな割合を占めます。主に公共交通機関の使い勝手が重要なポイントとなります。

2. 生活利便性

街の暮らしやすさがポイント!!

商業施設「商店街」「スーパー」「コンビニ」や金融施設「銀行」「ATM」や学校・病院・公園などが充実している事が大切です。

3. 居住快適性

豊かな生活を過ごせる設備・空間がポイント!!

自分のプライベート時間の多くを過ごす空間や使用設備が快適かつ機能的かどうかで今後の賃貸ニーズの増減になります。

4. 防犯・安全

構造やセキュリティがポイント!!

オートロックや防犯カメラの設置、また火災や地震に強い構造など、女性賃貸ニーズへの配慮が大きな差につながります。

また、東京23区には「ワンルームマンション規制」という条例等があります。

【東京23区 ワンルームマンション規制条例・指導要綱】

規制条例 港区、中央区、新宿区、渋谷区、目黒区、大田区、世田谷区、中野区、練馬区、豊島区、文京区、板橋区、北区、江東区、台東区、墨田区、荒川区、江戸川区
指導要綱 千代田区、品川区、杉並区、葛飾区、足立区
規制の理由 ファミリー世帯増加による地域活性化の促進・税徴収の促進(住民票の移動)
規制の内容 一般的に「占有面積25㎡以上」の規制が多い
ほか、ファミリータイプの併設義務・階数制限などもある
特に規制の厳しい区として「中央区」「豊島区」が上げられる
中央区「40㎡以上の住戸の合計面積が全体の1/3以上」など
豊島区「30㎡未満住戸には1戸当たり約50万円税金を建築主の課税」など

このワンルームマンション規制条例等によるマンション経営への影響は...

規制の影響 マイナス:今後の供給が減少してしまう可能性が高い
プラス:単身者世帯の増加による賃貸需要が高まる可能性が高い
プラス:良質な管理により優れた住環境で価値の高いマンションの供給がおこなえる

★優良な入居者の確保・安定した家賃収入の確保
★長期的かつ安定した資産価値の確保

新規ワンルームマンション供給数の減少により
都心16区内のワンルームマンションの賃貸需要や資産価値は今後も期待がもてます。


「資産価値」の高い「都心16区」でリスク回避!!

「収益還元法」で算出される資産価値は、選別された優良立地ほど高く維持されます。

「資産価値」が保たれる「駅徒歩圏10分以内」でリスク回避!!

著名な沿線や駅に程近い立地条件「駅徒歩10分以内」であれば今後も「賃貸」需要が見込めるので、競争力のある資産として高く維持されます。

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