マンション経営セミナー 「はじめての贈与・相続対策セミナー」とは?

マンション経営をすることで様々なメリットを得ることが出来ますが、

その中の一つで贈与・相続対策に有効になる点があげられます。

 

ここ最近、マンション経営が活況な理由として大きくは二つあります。

一つは2016年1月に導入されたマイナス金利政策による金融緩和

低金利のローンによる貸出し件数の増加です。

 

そして、二つめとして2015年1月より改正となっております贈与・相続税の対策として

マンション経営が大幅に増加していることがあげられます。

 

そこで今回、東京ネットワースで開催しております不動産、

特に都心部のマンション経営による贈与・相続対策セミナーでは、

どのような内容の講義なのか概要を紹介します。

 

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「はじめての贈与・相続対策セミナー」

 

 《目次》

1.なぜ贈与・相続の3つの対策で不動産を活用するのか?

2.賃貸用不動産を活用するポイント

3.贈与税とは

4.贈与・相続税対策に適した賃貸不動産の選定ポイント

5.有効な相続対策を取られたお客様の事例

6.まとめ

 

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1.なぜ贈与・相続の3つの対策で不動産を活用するのか?

 

今対策の必要がないという方でも、近い将来、必ず贈与や相続のことを考える時期がきます。

 

また仮に、ご自身が不動産を所有されている方であれば、

不動産と贈与・相続は必ずセットに考えることが基本になりますから、

贈与・相続税の基本を不動産と紐付けた知識は必ず身につけておいたほうが有利になります。

 

・相続税の意味

 

1.富の再分配機能

 

人の一生を通じて特定の人に集中した財産を国家が相続税として徴収し、

これを社会に還元するという「富の再分配」が相続税の主な目的であるといわれています。

 

2.所得税の補完機能

 

日本の税制は時代によって変わり、必ずしも一律の課税体系ではありませんので、

相続税は、それぞれの時代で形成された財産に対して死亡の時点を捉えて、

再度、税金を清算する機能を有しており「所得税の補完的機能」があるともいわれています。

 

3.相続などで取得した財産にかかる税金

 

相続税は人の死に伴う財産の移転に対して課税され負担するのは、

財産を相続した相続人 になります。

 

相続税を納付するのは、一般的には相続財産を取得した法定相続人 ( 配偶者や子 ) ですが、

遺言により相続人以外の人が遺贈で取得すると、

その人も相続税を負担しなければならないことも覚えておかなければいけません。

 

最近、首都圏周辺のアパートなどによる相続対策として

資産圧縮対策のみしか考えられていない為に、

分割及び納税資金対策がおろそかになってしまっているだけではなく、

将来を見据えたそもそもの賃貸経営として安定した家賃収入を得ていくということが成り立たず、

空室率の問題が社会問題化してきております。

 

※現状の東京都心部の空室率が10%前後に対して、

周辺地域ではアパートの乱立により空室率が35%以上になっている地域も出てきております。

 

※アパートで相続を受けて共有持分の土地の有効活用を検討する場合は、

権利者全員がそろって事業の検討を行わなければ話が前に進まなくなり

分割でもめる原因にもなっています。

 

※土地を多く所有する資産家が相続対策をするうえで、

アパートやマンションを建設して相続税評価額を下げるといった手法は一般的ですが、

この手法は相続税評価額を下げるだけであって、相続税がゼロになるかというと、

実際にはそうならないことのほうが多いのが現状です。

 

アパート・マンションを建てた時点で相続対策は万全という雰囲気があるように思えますが、

実は、同時に納税資金対策も講じておかなければならないのです。

 

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2.賃貸用不動産を活用するポイント

 

賃貸用不動産の購入をすることで、

相続税の課税対象となる「純財産」を小さくする即効性があります。

したがって相続税を減額する即効性を有することになります。

 

しかも、一定の物件選定基準をクリアしていれば空室リスクも高い確立で回避でき、

資産運用としても非常に有効となってきます。

 

ここで、セミナーでは実際に賃貸用不動産を活用することでどの位

相続財産の評価減が可能になるのかを実例を元に解説していきます。

その概要は下記になります

 

相続財産の評価の仕方

 

《土地の場合》

 

土地の相続評価は「宅地の面積 × 路線価」で計算するのが基本です。

 

※路線価とは、道路に面している土地の相続税評価額を示すもので

毎年国税庁が8月頃に発表しています。

 

この路線価の評価は概ね実勢価格の約8割となっており、実際の土地を評価するには、

この路線価の価格に「奥行補正率」や「間口狭小補正率」など、各種補正率をかけていきますが、

おおよその相続評価額を知りたいなら単純に「宅地面積 × 路線価」で計算しておけば大丈夫です。

 

また、土地の評価は、その使用目的によって評価方法が違います。

代表的な使用目的には、自用地、貸宅地、賃貸用の建物が建っていると

貸家建付地の評価になり最大で評価減を受けることが可能となります。

 

◆貸家建付地

アパートやマンションが建っている自己所有の土地で、

それを他人に貸した時の評価となり貸家建付地の計算方法は次の通りとなります。

 

相続対策としてアパート・マンションを建てることが多いのも、

賃貸物件を建てると土地の評価を下げることが出来るからなのです。

 

貸家建付地 = 敷地面積 × 路線価 × ( 1 – 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 )

 

※借地権割合は国税局長が決めており、全国的に30%、

貸家割合とは、いわゆる入居率のことで10部屋中9部屋が埋まっていて、

1部屋が空室で貸出されていなければ、その割合は90%です。

 

ただし、空室であっても、継続して入居募集が続けられているなら賃貸割合100%になります。

また、賃貸割合は床面積の割合で計算します。

 

相続税を計算する場合における土地の評価は都心部では路線価というものを使用しますが、

これは時価の7割~8割を目安に設定されています。

 

例えば、1億円で購入した土地の更地評価は、8000万円ほどに下がります。

そして、その土地上の建物が賃貸用の場合、

建物及び土地を他人へ貸したことで自分の思い通りに使用できないため、

借家権割合と借地権割合を乗じた分を控除出来ます。

 

借地権割合は地域ごとに異なりますが都心部ではおおよそ70%~90%ですので、

借家権割合30% × 借地権割合90% = 27%の減額となり、

1億円で購入した土地の更地評価8,000万円が、

更に減額となり5,840万円ほどの評価額となります。

 

《建物の場合》

 

先ず不動産の建物評価は固定資産税評価額になります。

ほとんどの建物の固定資産税評価額は建築費用や購入価額よりも低い評価額になっており、

実際の取引価格(時価)のおよそ50%ほどになります。

 

◆貸家

そして、その建物が賃貸用として使用されるのであれば、更に借家権価格が控除されます。

建物を他人へ貸したことで、自分の思い通りにしようできないための減額措置と考えてもよいでしょう。

 

借家権割合は全国一律30%と決まっていますので、

例えば、1億円で購入した建物が固定資産税評価額で

5,000万円ほどに下がった評価額からさらに30%を減額されますと、

1億円で購入した建物が3,500万円ほどの評価額まで下がることになります。

 

以上をまとめると、金融機関から2億円の融資を受け、

物件価格2億円の賃貸不動産を購入した結果、

相続税の計算としては建物3,500万円と土地5,840万円という資産が増加するとともに、

借入金2億円という負債が増加することになります。

相続税の課税の仕組みとしての「純財産」は10,660万円の減少です。

 

相続税の税率が50%の方の場合であれば、

相続税の課税の仕組みとしての「純資産」は

10,660万円 × 50% = 5,330万円の相続税が減少したことになります。

 

このように、賃貸不動産を活用することで即効性のある相続税対策が実現できます。

 

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3.贈与税とは

 

贈与税には暦年課税制度というものがあり、贈与を受けた財産は贈与税の対象となりますが、

年110万円までは贈与税は課税されません。

 

しかし、それを超えるものは、贈与税がかかってきてしまいます。

例えば、この仕組みを利用して不動産を分割贈与することにより、

この年110万円までの控除を利用して対策をとることも有効となってきます。

セミナーでは、こちらの実例についても解説しております。

 

◆贈与税の計算方法

( 贈与額 – 基礎控除110万円 ) × 税率 – 控除額 = 贈与税額

 

例えば、年間で総額650万円の現金の贈与を受けた場合、

( 650万円 – 110万円 ) × 30% – 65万円 = 97万円の贈与税となる。

 

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4.贈与・相続税対策に適した賃貸不動産の選定ポイント

 

賃貸用不動産を活用した相続税対策を検討する場合、

融資を利用する場合には最大の不安要素は、借入金の返済リスクということになります。

 

「空室が続き借入金を返済できなくない」

「自分の懐からの返済を余儀なくされ、生活を圧迫することになる」

 

これでは、相続対策のために活用する賃貸用不動産との取り組みも本末転倒となってしまいます。

しかし、こういった不安は物件選定を適正に行うことで回避することもできます。

 

相続税対策に適した賃貸不動産の選定ポイント

 

1.時価(購入価格)と相続税評価額が乖離している

2.商業用物件よりも住居用物件

3.ファミリー向けよりも単身者向け

4.部屋は広くて少数よりも狭くて多数

5.築年数が経過している中古よりも新築

 

1.時価(購入価格)と相続税評価額が乖離している

 

相続税の課税対象である「純財産」を減らすためには、

購入価額と相続税評価額の乖離が大きければ大きいほど良いです。

圧縮率で60~70%を目安とするくらいが良いです。

 

(例)東京都港区で購入価額4000万円の賃貸用不動産( a )

⇒相続税評価額1480万円( b ) 圧縮率( a-b ) ÷a= 63%

 

2.商業用物件よりも住居用物件

 

事務所用又は店舗用物件の入居率は、居住用よりも比較的景気に左右されやすい傾向にあるため、

相続税対策としてはより安定して賃料もあり賃貸もつき易い居住用の方が適しています。

 

最悪の場合、事務所や店舗は景気が悪ければ閉鎖しますが、

人は必ずどこかに居住しなければならないため賃貸はあり続けます。

 

3.ファミリー向けよりも単身者向け

 

ファミリー向けの場合、2LDKや3LDKといったものが主流になり、

当然家賃も高めに設定されます。

 

入居者がいるときは良いですが、空室になると反動が大きいため

(見込んでいた家賃収入減、また入居者も決まりにくいなど)

単身者若しくは若い夫婦向けの小さい部屋の方がリスクは少ないと言えます。

 

4.部屋は広くて少数戸よりも狭くて多数戸

 

1ヶ月の家賃収入が200万円の場合、1部屋50万円の部屋が4戸の場合と、

1部屋10万円の部屋が20戸の場合では、

リスクが小さいのは同じ部屋数が空室となった場合でも、

影響が少ないのは空室率が落ちづらい後者のほうです。

 

5.築年数が経過している中古よりも新築

 

相続税対策で求められているのは、長期にわたり安定した収益を得ることです。

また、中古物件は減価償却が進んでおり、

新築物件に比べると購入価格と相続税評価額との乖離が小さいため、評価減が少なくなり

また、購入当初には見えない瑕疵、リスクも多くなるため、

どうしてもギャンブル性も付きまとってきます。

 

長期にわたる安定を考えても築年数の経過している中古物件よりも

新築物件のほうがより安全と言えます。

 

相続時精算課税制度を適用する際の物件選定

 

セミナーの中でも解説しておりますが、

特に注意点を一部抜粋してご紹介しますと下記になります。

 

注意点の1つ目は、将来値上がりするであろう物件を贈与することです。

なぜなら、相続時に清算される贈与財産の評価額は、贈与されたときの評価額になるからです。

 

もし将来、相続時に値下がりする財産を贈与してしまうと、

余計な税金を払うことになってしまうので、将来値上がりする財産から先に贈与していきます。

 

例えば、自宅とマンションがあれば、どちらを贈与したほうが得でしょうか?

答えはマンションです。

 

自宅を贈与すると将来、土地、建物の評価額が下落してしまう恐れがあります。

マンションには、土地建物の価値のほかに家賃収入があり、

その収入も子に移転することができるので断然メリットが高くなります。

 

2つ目の注意点は、相続時精算課税制度の適用を受けたものが、

特定居住用宅地や特定事業用宅地などの小規模宅地であった場合

この制度による贈与を受けても、相続時の清算で減額の特例を受けることはできないことになります。

 

相続対策としての不動産タイプ別比較

 

セミナーでは、賃貸用不動産を有効活用することで

3つの対策、資産圧縮、分割、納税資金対策をとる場合実際にどのタイプの不動産であれば、

3つの対策、およびリスク対策も兼ね備えているのか検証していきます。

 

以下の相続対策としてポピュラーな3つの不動産タイプを様々な角度から検証して解説していきます。

 

・ワンルームマンション

・タワーマンション

・木造アパート(土地活用)

 

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5.有効な相続対策を取られたお客様の事例

 

セミナーの最終章では、これまで贈与・相続対策としてコンサルティングさせて頂いた

実際のお客様の事例を取り上げてポイントを詳しく解説しております。

 

実際の事例①

65歳

女性

年金生活者

元公務員(官庁勤務)

配偶者、お子様一人

資産 金融資産2億円

年金対策をしながら相続対策

 

ポイント:生存時は、年金+家賃収入があるので、

安心して趣味(株式、旅行など)に没頭でき将来の相続対策も安心出来るようにする

 

実際の事例②

53歳

男性

税理士(会計事務所開業)《よく自身のことを侍業と言われていた》

配偶者、お子様3名

資産:自宅の他に中古物件1戸、金融資産 3,000万

 

ポイント:ローンを利用した相続資産の形成

配偶者とお子様が3名いるので将来的には奥様へはご自宅、

お子様へは中古物件を新築物件に買い換えて3戸所有し1戸ずつ相続したいと考えている。

 

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6.まとめ

 

相続対策は、準備を怠ったり対策を間違えてしまうと

相続資産を大幅に減らしてしまうだけでなく、

それまで大変仲が良かった親族、家族が裁判にまでなるほど争い

争続になってしまうとも言われております。

 

それとは逆に不動産、特に賃貸用不動産を活用することで

大切な資産の防衛にも繋がってきます。

 

このようなことからも、今まで相続のことを考えられてこなかった方でも

全体を通してポイントがわかり易く解説されているマンション経営セミナーの

「はじめての贈与・相続対策セミナー」へ参加することは大変に有効なものとなります。

 

セミナー内では事例も多く紹介されたりしますので、

対策方法などのイメージも持つことが出来るようになってきます。

先ずは、贈与・相続対策を考えるきっかけとして参加するのでも良いでしょう。

 

ご自身、ご家族にとっての相続対策として最良な選択を考えて対策をとっておくことが、

きっと将来のあなたを助けるはずです。

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