団体信用生命保険に入れば万が一の場合は家族に不動産を残せますか?

通常、不動産を購入して住宅ローン(投資用ローンを含む)を利用する人は、

そのローン契約と同時に「団体信用生命保険」(通称:団信)に

加入する場合がほとんどになります。

 

現在、民間金融機関のほとんどはこの団信をローン利用の必須条件としていますので、

仮に健康上、何らかの理由で団信加入の審査に通らないと

融資をしてもらえないところがほとんどになります。

 

それにより、この団信に加入してローンを利用している人が返済中に

“万が一”、亡くなられた場合や高度障害状態になってしまった場合でも、

残債分のローンが保険会社から金融機関に支払われて残債がなくなりますので、

遺族の方に残債の無い不動産を残すことが出来ることになります。

 

この保険のおかげで、遺族の方も“万が一”、債務者が亡くなられた場合でも

借金を背負うことがなくなり現状の生活を続けることが可能になりますので安心です。

 

また、融資をしている金融機関もローン契約者が亡くなられた場合の

貸倒れの心配がなくなります。

(※住宅金融支援機構が提供する「フラット35」など、

一部の金融機関では任意のところもありますが

その場合、実際に加入していなかった場合は万が一、債務者がなくなった場合でも、

遺族が残りの残債を引き継ぐこととなり、返済を続けるか返済出来ないようであれば、

プラスの財産まで併せて相続放棄するしかなくなります。)

 

※住宅ローンの団信加入率は全体の95%と言われております。

 

そうすると、その死亡時のローンの残債と、残債に対して支払われる保険金は

相続財産になるのではないかと思われるのですが、実際は下記のようになります。

 

団信の適用により相続人にしてみれば、

保険金でローンの残債がなくなるのだから財産がふえたことになります。

 

ただ一方で、保険金を受け取るのは相続人ではなくあくまでも金融機関ですので、

団信の保険金は相続財産とならず課税対象となることもありません。

 

その場合に、住宅ローンだけ債務になり控除できるのではと思われそうですが、

債務控除の対象となるものは被相続人(債務者)が死亡したときにあった債務で、

確実と認められるものと定められていますので、

団信の保険金でローン債務が返済されるものは確実に負担する債務とはならない

ということになり、債務として控除の対象とすることは出来ないことになります。

 

したがって、団信に加入しているローンの返済中にその債務者の相続が発生した場合には、

ローンの残債も残債に対して支払われる保険金も除外して考えて

相続された不動産だけを課税対象の財産として評価することになります。

 

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《目次》

1.団信のメリット

2.団信の注意点

3.団信が適用となり不動産を相続する場合

4.不動産を相続する場合のメリット

5.団信付きのローンで購入した不動産を相続する場合のメリット

6.まとめ

 

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1.団信のメリット

 

・団信加入の契約をする場合、団体契約扱いとなりますので

個人で保険に加入する場合と比べても保険料が割安に設定されています。

また複数人で加入することで一つの団体契約とみなされるので

団体割引の優遇も受けられさらに割安になっています。

 

・一般的に保険料は金利に内包されていますので、別途保険料を負担することもありません。

 

・一般的な生命保険は年齢や性別により保険料が異なりリスク許容度に応じて

保険料率が高く設定されるのに対し、団信は年齢や性別で保険料率が決められるわけではなく、

保険料率は変わらないのでローンの残高に応じて保険料が算出されてくるしくみになっており

団信加入者全体で保険設計しています。よって、保険料が安い20代の人と

保険料が高くなってくる50代の人でもローンの残高が変わらなければ、

保険料も同じ金額になっていますので年齢差によるメリットも出てきます。

 

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2.団信の注意点

 

・注意点としては、中途加入できない点があります。

これは、団信の契約は住宅ローンの契約と同時に加入するものになりますので、

返済が始まってからでは途中加入出来ないようになっています。

 

・また、基本的なこととなりますがローン契約をするにあたり団信が必須条件となっている場合、

過去の病歴などによって団信に加入できないことによって

住宅ローンそのものの審査に通らないことになります。

 

※最近では、過去に病歴があっても加入しやすく

3大疾病、8大疾病、重度慢性疾患まで保障するものや就業不能時まで保障されるような

ワイド団信もありますが、金融機関により利用できる団信が決まっていますので、確認が必要です。

 

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3.団信が適用となり不動産を相続する場合

 

団信に加入しているローンで不動産を購入した場合に

ご本人様に“万が一”があった場合、保険会社がローンを完済してくれるので

無借金の不動産になりますが、その際は必ず相続の対象となってきます。

したがって、法定相続人が相続することとなります。

 

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4.不動産を相続する場合のメリット

 

相続税課税評価額の圧縮効果

 

・不動産を相続した場合、建物は固定資産税評価額(時価のおよそ7割)

また、土地は路線価の評価額(時価のおよそ8割)に圧縮できます。

ここから更に賃貸物件として貸出しをしていた場合、

建物は、貸家の評価となり借家件割合を引く事が可能となり更に評価減となります。

 

固定資産税評価額×(1-借家件割合×賃貸割合)

土地は、貸家建付地の評価となり借地権割合と借家権割合を掛けたものを

引く事が出来、更に評価減となります。

 

路線価×敷地面積×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※借家権割合は全国一律30%、賃貸割合は入居募集中なら100%、

固定資産税評価額は固定資産税課税台帳に記載されたもの

借地権割合とは、路線価の横にアルファベット表記されている(A.90%~G.30%)

 

例)時価1億円の建物の固定資産税評価額が5,000万円、

時価1億円の土地の自用地評価額が8,000万円の賃貸物件の相続が発生した場合

 

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先ず不動産ですので相続時の評価額がそれぞれ5,000万円と8,000万円まで圧縮されます。

更に賃貸物件ということであれば評価額を下げられますので、

それぞれ建物が3,500万円、土地が5,840万円まで圧縮となります。

 

そうしますと、もともと20,000万円相当の財産が相続税評価額として9,340万円になりますので、

現金と比べた場合でも相続税の評価額が約46%になり、大きな節税対策となってきます。

 

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5.団信付きのローンで購入した不動産を相続する場合のメリット

 

相続時に選択肢が生まれる

 

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賃貸物件を団信付きのローンで購入した場合にご本人様に“万が一”があった場合は、

保険会社がローンを完済してくれることになりますので、

相続人は、残債のない賃貸物件の相続を受けることになります。

 

ここで仮に、相続税の納税資金が足りなかった場合には

相続された賃貸物件を売却して納税資金を作ることが出来ますし、

また賃貸物件としてそのまま所有するのであれば、

相続される際には評価額を圧縮出来ることになりますが

実際価値は元の物件のままで賃料収入を得ていくことも可能になります。

このように残債のない賃貸物件を相続されることにより選択肢が生まれてくることになります。

 

(例)団信付きのローンを活用した相続税対策前後の比較

※相続人は子供3人の場合

 

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対策前 資産 不動産 3億円 預貯金 3,000万円

この場合、財産の合計金額は3億3,000万円となり相続税はおよそ6,360万円となります。

そうしますと、納税資金としては当初の預貯金3,000万円しかありませんので、

資金が3,360万円の不足となり、資金を作るには所有している不動産を売却するか

借入れをして納税資金を作らなければならないことになります。

 

対策後 団信付きのローンを利用して賃貸用ワンルームマンション(一戸3,000万円)

を三戸購入するとします。

 

この場合、相続時には団信の効果で賃貸用ワンルームマンション三戸分、

時価9,000万円(購入時と時価が同じである場合)の財産が増えることになりますが、

賃貸用物件として相続税評価額の圧縮効果がありますので、

仮その効果が6割減の3,600万円になるとした場合、

財産の合計は3億6,600万円になり相続税はおよそ7,620万円となります。

 

そうしますと、当初の預貯金3,000万円では納税資金は足りていませんが

団信の効果により相続した残債のない賃貸用ワンルームマンション三戸分がありますので、

こちらを売却して納税資金を作ることが可能となり、5,000万円ほどの現金を得ることが見込まれます。

(売却した際には譲渡費用、所得税などがかかりますので、その分を差引きます。)

 

最終的には、納税資金が当初の預貯金3,000万円と合わせて8,000万円となりますので、

相続税の7,620万円を支払いましても、380万円の余剰が出来ることとなります。

 

このように団信付きのローンを活用して賃貸用不動産を購入して相続対策をとることにより

残された遺族の方に対しても大事な財産を減らすことなく相続が可能となってくるのです。

 

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6.まとめ

 

実際、ローンを利用して賃貸用物件を購入することにより、

生命保険の代わりとして所有することによる効果は、

月々のご負担額を比較した場合でも賃貸用物件の購入のほうが、

生命保険加入の効果の何倍にもなってきます。

 

一度、現在ご加入の生命保険と団信付きのローンを利用しての

賃貸用物件の購入を比較検討されてみることをお勧めします。

 

生命保険は確かに残された遺族の方へ即、現金が入ってきますので効果的であるようですが、

相続税評価額のことまで考慮した場合には、賃貸用物件として所有しておくほうが

対策にもなりますので、月々のご負担金額と合わせてご検討してみて下さい。

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