今後、日本の人口は減少予想ですが、どこのエリアが良いですか?

 

 

不動産投資を検討する上で、重要なポイントは「賃貸需要」。

今後、日本の人口は減少傾向予定ですが、

どこのエリアで検討するのが良いのでしょうか?

 

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《 目次 》

 

1.海外 について

 

2.国内 について

 

3.まとめ

 

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1.海外 について

 

最近、新聞等でも良く見かけます「海外不動産投資」。

エリアは様々でありますが

日本人に馴染みの強いエリアが紹介されているケースが多いです。

 

例えば

「アメリカ」「ハワイ」などの USAエリア

「フィリピン」「シンガポール」などの 東南アジアエリア

が多く

ヨーロッパエリアでの不動産投資はあまり見かけません。

 

ヨーロッパエリアでの不動産投資が少ない理由は分かりませんが

だぶんですが、「中古」物件を愛する文化からかもしれません。

 

逆に

「アメリカ」「ハワイ」などのUSAエリアが多い理由は

日本人に馴染みも強く、新しいものが好きな文化からかもしれません。

「フィリピン」「シンガポール」などの東南アジアエリアが多い理由は

発展途上国であり、「新築」物件が建てられるという理由かもしれません。

 

海外での不動産投資のメリットとしては

・今後の人口増加や賃貸需要が見込めるエリアが多い

・日本より安く購入できる不動産が多い

などがあげられます。

 

逆にデメリットと致しまして

文化やビジネスの違いが多くトラブルになりやすい

日本人と同等レベルの管理会社などが少ない

などがあげられます。

 

ご自身の語学能力や文化等に関する理解力も重要となりますので

様々なケースにも対応できる様に事前に多くの事を把握しましょう。

 

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2.国内 について

 

では、一番馴染みの強い国内であればどこでも大丈夫でしょうか?

正解は「いいえ」となります。

 

日本は、東西南北に長くなっておりますので

寒暖の差や若干の考え方の差等もありますので

日本であっても、様々な注意は必要となります。

 

では、一番重要な「賃貸需要」について

「人口の転入・転出」で考えてみたいと思います。

 

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上記図は、2016年1月30日(土)日経新聞朝刊に掲載されました。

簡単に掲載記事を記載致しますと

 

・東京圏(東京・神奈川・埼玉・千葉)では転入超過で約12万人

・東京圏への転出超過は20年連続

・理由として「景気回復の波を受け、就職等の目的で東京圏へ流入」

・全国1718市町村では転出超過の自治体が76%

・大阪圏(大阪・兵庫・京都・奈良)と名古屋圏(愛知・岐阜・三重)は3年連続の転出超過

 

以上の内容が記載されておりました。

 

つまり、今後の人口動向につきましても

「東京圏」への一極集中が予測されます。

 

 

では、「東京圏」であればどんな「間取り」でも良いのでしょうか?

正解は「いいえ」となります。

 

「賃貸需要」を考える上でも

「需要の高い間取り」や「供給とのバランス」など

様々な視点から判断をしなくてはいけません。

 

まず、「需要の高い間取り」についてですが

世帯人員数によって必要な間取りは異なって参ります。

ですので、今後の世帯人員数の推移が重要となってきます。

 

世帯数 東京 推移

 

上記図より

・単独世帯は1995年から2010年の間に約100万世帯増加している

・2015年より増加しているのは「単独」「夫婦のみ」「ひとり親と子」の3世帯

・「夫婦と子」の世帯は減少している

・2015年で「単独」世帯は全体の約46.5%を占める割合となる

以上のことが予想も含めて分かります。

 

また、「供給とのバランス」との観点から

新築マンション供給戸数も重要となります。

 

東京 新築マンション供給戸数の推移

 

 

首都圏新築マンション供給戸数

 

 

上図は首都圏での新築マンション供給の総戸数となります。

下図は首都圏での新築ワンルームマンションの供給戸数となります。

 

2013年を一例としてみますと

上図の首都圏でのマンション供給の総戸数「約55,000戸」に対して

下図の首都圏でのワンルームマンション供給戸数「7,410戸」と分かります。

 

つまり、ワンルームマンション以外のマンション(30㎡以上の間取り)供給戸数は

約55,000戸 - 7,410戸 = 約47,590戸 となり

首都圏でのマンション供給数の約86.5%がファミリーマンションとなります。

 

結果

2015年の東京都への人口転入超過数81,696人という新たな需要の内訳として

「単独」世帯が仮に46.5%とした場合、約38,000人となります。

「単独」以外の世帯は「81,696人-約38,000人」の計算で約44,000人となります。

それに対して2015年の首都圏での新築マンション供給戸数は

総戸数は約50,000戸、ワンルームマンション戸数は約7,000戸となっておりますので

首都圏でのマンション供給数の約86%がファミリーマンションという割合になります。

 

つまり

単独世帯:転入数「約38,000人」に対して、供給「約7,000戸

 

 

単独以外世帯:転入数「約44,000人」に対して、供給「約43,000戸

となります。

 

 

更に、転入数においても民営借家を借りる割合も重要となります。

 

東京都の賃貸にする世帯割合

 

上記図の割合から考慮すると

単独世帯:転入数「約38,000人」に対して、賃貸需要約70%とすると「約26,600人

単独以外世帯:転入数「約44,000人」に対して、賃貸需要約30%とすると「約13,200人

となります。

 

つまり、最終的な需要と供給の数字は

 

単独世帯  :賃貸需要「約26,600人」に対して

       供給「約7,000戸」

単独以外世帯:賃貸需要「約13,200人」に対して

       供給「約43,000戸」

 

となります。

 

 

そのほか、そのエリアの「将来性」なども重要となります。

その判断材料となる一例が「公示地価」となります。

 

2016 公示地価 日本地図

 

2016年1月1日時点での公示地価は全国平均(全用途)で前年比0.1%上昇しましたが

人口減少率が高い地方では地下反転の兆しは出ておらず

商業地で全47都道府県のうち31県、住宅地では37道府県下落しております。

 

上図より上昇している場所は

リニア中央新幹線予定や北陸新幹線開業・北海道新幹線開業など

新路線などによる街の発展や将来性が評価されておりますので

いかにそのエリアの「将来性」が重要であるか

しっかりと見極める必要があります。

 

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3.まとめ

 

どんな不動産でも重要なポイントは未来の「需要」そして「供給」となります。

不動産投資は、未来への投資となります。

需要と供給のバランスをしっかりと把握し

10年後、20年後などの未来のイメージが出来るエリアで行いましょう!!

 

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