投資用のマンションって利回りが低くないですか?

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世の中には色々な金融商品があり、利回りに関しても多種多様です。
そこで、投資用マンションの利回りが低いかどうかを検証する為に
色々な金融商品の利回りを検証していきたいと思います。

 

 

 

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《 目次 》

 

1. 色々な金融商品の利回り
2. 国外の金融商品
3. 高利回りの金融商品の特徴
4. 低利回りの金融商品の特徴
5. 投資用マンションの利回り
6. まとめ

 

 

 

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1. 色々な金融商品の利回り

 

 

世の中には色々な金融商品が数多く存在しております。

全ての金融商品をここで紹介する事はできませんが

代表的なものや皆様が実際に行っているものをピックアップしてご紹介したいと思います。

 

 

1-1 預金

預金も金融商品なの?と思う方もいるかと思いますが

銀行や郵便局にお金を預けていれば、利息がつきますので立派な金融商品です。

利息に関しては、各銀行によっても違いますし、預ける期間やキャンペーンで

一時的に利率が高い預金もございます。

 

少しでも利率の高い銀行に預けたいと思いますが

一般的には利率は0.01%~0.3%以内に設定されている事が多いです。

新生銀行のように口座開設から3ヶ月は0.5%と高い利率を誇っているものもありますが

高利率がずっと続くわけではございません。

 

1-2 国債

国債とは国が発行する債券となります。

国が利子や元本保証をしているので信頼性が高く

比較的安心と位置付けされています。

 

どこで購入するのか解らないという人もいますが

実は身近な金融機関で購入できて、満期までの期間や適用金利が

変動するものもあり割と種類は多いです。

 

気になる利率は保有期間にもよりますが、0.08%~1.775%位の利率となっております。

先ほどの銀行に預ける利率より高いので

現状使い道の無いお金を預けるのも選択肢の一つだと思います。

 

1-3 社債

社債とは一般事業会社が、発行する債券のことです。

企業が事業資金を集める為に社債を発行して社債を売り資金を集めます。

 

社債の魅力といえば、高めの利息がついてくるので

預金や国債に比べてリスクはあがりますが、それに伴うリターンは大きくなります。

 

利率が高いだけで、社債を購入するのもリスクがありますので

その会社の経営状態や将来性や信用性もしっかり検討して判断しないといけません。

それでは社債の利率はどのくらいか?といいますと

ソフトバンクの第48回無担保社債は1.75%~2.35%になる見込みです。

 

額面金額が戻ってきて、利息ももらえるという特典だらけの様な気もしますが

企業の財政が何らかの状況で悪化したら、利息の支払いが無くなったり

最悪の場合倒産してしまった場合は

お金が戻らないというリスクもあるのは頭に入れておいて下さい。

 

1-4 株式投資

株式投資というと、売買で得た利益で儲けていくというイメージが強いですが

株を保有する事によって配当金が得られます。

その配当金ですが、企業の経営状態によって変動してきます。

 

経営が安定した企業だと大きな変化はないと考えるのは浅はかで

優良企業のソニーでさえ、上場以来始めて無配を出した時は

一時、ソニー株も大きく下げました。

 

国内株式の配当利回りの平均ですと大体1.5%位なので

2%~3%超えれば割と高めで、4%超えるもの高配当銘柄と呼んでいいかと思います。

 

注意しないといけないのは、サイト上でも、配当利回りランキングとか色々出てきますが

その配当が妥当なのか?企業が無理をしていないか?も

十分検討しながら取り組まないと大損する可能性がありますので注意が必要です。

イメージとしては、リスクの割には利回りは低いと考えてよいかもしれません。

 

1-5 保険商品

社会人になり、自立するようになると、生命保険に入っている方が

約90%と身近な保険商品の一つです。

貯蓄性の高い商品になれば、予定利率2%!と高い利率を

誇っているような商品もあります。元本保証ではないケースもありますので

注意も必要ですが、商品の中には元本保証がされているものも中にはあります。

子供の教育費のように将来ほぼ確実に使うであろうお金の運用には

元本保証で1.5%も利率がつけばなかなか優秀なのではないかな?

と個人的には思います。

 

ただし、保険会社は民間の企業ですから

当然利益が取れなければ破綻することもあり

実際1997年から2000年にかけて7つの保険会社が破綻しております。
破綻した保険会社の保険に加入している場合

保険料の引き落としが継続していても、保障内容が変わっている場合がほとんどです。

約束されていた額面をすべて受け取れない可能性もあるという事は頭にいれておきましょう。

 

 

 

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 2. 国外の金融商品

 

 

国外の金融商品に目を向けてみるとさらに数多くの金融商品がございます。
海外投資を検討する中で、国内商品とは比較にならない位

魅力的な商品が数多くあります。

例えば海外の金利を一つ例に取っても魅力的です。

日本を含む各国の国債利回りを比較したいと思います。

 

 

2-1 日本

日本の10年債権利回りはここ最近下落気味で

0.282%とお世辞にも高いとは言えませんが比較材料に使いたいと思います。

 

2-2 台湾

台湾も2008年位に比べると下がっておりますが

1.025%と日本に比べると悪くは無い数字です。

 

2-3 韓国

韓国も日本、台湾同様2008年頃から下落気味ですが

2.097%と悪くない数字となっております。

 

2-4 中国

中国は日本を含むアジアの国とは違いダラダラと下落が続いている

訳ではありませんが、2014年と2015年だけを見ても4.6%→2.832%に

下がったりするので変動が激しいので安心してお金を預けるという感覚では

ないかもしれません。

 

2-5 米国

リーマンショックで大打撃を受けたかに見えましたが

意外と強く2008年の水準に戻りかけているのが特徴です。

ここ2~3年を見ても安定しており現在は2.245%という利回りになっております。

 

2-6 インド

成長が見込めるインドだと利回りはなんと7.749%と非常に高いです。

ここまで高利回りだとインドの国債を買った方が良いのでは?と思うようになってきました。

 

2-7 ロシア

ロシアも高利回りでもう少しで二桁に届く9.9%と魅力的です。

経済状態に少し不安は残りますが、リスクを恐れずに運用できる人向けかと思います。

 

2-8 エジプト

エジプトの利回りは15.38%です。国力が安定していれば

飛びつきたい利回りですが、ここまでくると、なぜここまで高くする必要があるのか?

とさえ思ってきます。

 

2-9 ウガンダ

ウガンダの利回りは脅威の19%です。

簡単に言えば、預けたお金が5年程で倍になる利率になりますので

リスクを恐れない投資家からは見ると検討材料に入るかもしれません。

 

 

 

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3 高利回りの金融商品の特徴

 

 

国外問わず高利回りの金融商品の特徴は何なのか?

という事を一度冷静に考えてみたいと思います。

各国の債権の例で例えると、米国の様に経済力のある国の債権利回りが

ウガンダの様に約20%の利回りだと借金をしてでも米国債を買うと思います。

 

逆にウガンダの国債が2%だったならどうでしょうか?

投資商品としての魅力はゼロに近くなるのかも知れません。

ここで理解しないといけない事は、リスクの高さとリターンはほぼ等しいという事です。

20%上がる可能性の秘めているものは20%下がる事もありえますし

何倍にもなる可能性を秘めている金融商品のケースだと最悪のケースとして

紙切れになる事も想定しないといけないという事です。

 

海外の金融商品には魅力はありますが

為替やカントリーリスクもしっかり考えていかないと

大事な資産を増やす事は難しいかもしれません。

 

 

 

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4.低利回りの金融商品の特徴

 

 

今まで高利回りの話を中心にしてきましたが

低利回りの金融商品を取り組む意味はなんだろう?と考えた場合に

まず頭に浮かぶのが安定とローリスクです。

 

仮に100万を預けて元本保証で利息が年0.5%という商品があれば

確実に1年後には100万5千円(税金等は考慮せず)になっている訳なので

資産が大幅に増える事はないですが、マイナスになる事もないです。

結婚資金や子供の教育費、老後資金というのは減ると困るので

ローリスクの金融商品を選択する事も一つの手です。

 

資産を分散することがリスクヘッジというのなら

高利回り商品と低利回り商品を組み合わせると実は相性が良いのでは?

とも考えられます。日本の預金の様に利息がほぼゼロで

実質マイナスになるようだと、投資先としては

魅力的には写らないかもしれませんが元本がある程度保証されて

少しでも利息がつく金融商品なら検討してみるのも悪くはないかもしれません。

 

 

 

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5.投資用マンションの利回り

 

 

ここで、投資用マンションの利回りは高いのか?低いのか?

という部分を考えた場合にどの金融商品と比較すると良いのか?

という事も重要になります。新築のマンションの利回りは大体3~4%位で

築浅中古で4%~6%位。築古物件だと10%を越える物件も出てきます。

 

ここで家賃収入がコンスタントに入るエリアとそうでないエリアには

利回りに違いがでるという事です。

 

表面利回りの計算は年間の家賃収入から物件価格を割って

数字を出すだけですが、それはあくまでも入居者がいるという

前提の上で成り立つ話になってきます。
例えば、安定した利回り3.5%の場合(端数切捨て)
物件価格 2500万円 年間家賃収入 87.6万円(月/7.3万円)という物件があり

5年間の賃貸稼動率は60ヶ月中空室期間1ヶ月(入居率98.33%)の場合で

5年間の平均表面利回りを出してみたいと思います。
7.3万円が59ヶ月と言うことは430万7千円です。
この数字を5で割ると86.14万円となり年間の平均賃料収入となります。
86.14万円÷2500万円(物件価格)×100=3.44%となりますので空室期間が

少ないと安定した利回りが出ている事が解ります。
次に物件価格 1300万円 年間家賃収入 78万円(月/6.5万円)という

中古物件があったとします。

利回りは6.00%と高利回り物件ですが

入居率が約67%のケースだとどうでしょう?

 

5年間の賃貸稼動率は60ヶ月中空室期間20ヶ月(入居率66.6%)

だと5年間の賃料は6.5万円の40ヶ月で260万円。

260万円÷5年間=平均アベレージは年間52万円となり

物件価格の1300万円で割ると実際は利回り4%まで下がってしまいます。

 

さらに安定した賃料収入が稼げない物件であれば転売する時に

1300万円で売る事はほぼ不可能と言っていいと思います。
安定した賃料がつかないという事は

賃料収入に確実性がないばかりか、資産価値の下落にも繋がってきてしまうと

いうリスクもあります。
どんなに優良な企業でも5年先や10年先の利益を

正確に予想するのは難しいと思います。

例えていうと、5年後に100億の利益を残すつもりが

50億に留まる事だって珍しくないかと思います。

 

不動産の場合だと、立地の良いエリアの1Rの相場賃料が10万円だとして

10年後に賃料が5万円まで下がる事はまず有り得ません。
※事故物件になったとしても3割下落位が妥当です。
このように安定した収入をコンスタントに稼いでくれる商品は

非常に価値があるという事がご理解出来るかと思います。
投資手法にもよりますが、ローリスクで3%~4%の利回りが稼げて

資産価値リスクも低いのであれば、優秀な金融商品の一つとして

検討して見る事をお勧め致します。

 

 

 

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6.まとめ

 

 

世の中には色々な金融商品がございます。

どの商品にもメリット・リスクがありますので絶対にこれだ!

という金融商品はないのかもしれませんが、色々な商品を組み合わせて分散投資を行い

オーダーメイドのオリジナルな金融商品を組み合わす事もよいかと思います。

東京ネットワースでお手伝い出来る部分があるとすれば

マンション経営のメリット・デメリットを正確に伝えて

ご判断頂く位かと思いますので、興味のある方は、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

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