東京ネットワースの「マンション経営セミナー」はどんな内容ですか?

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東京ネットワースでは、セミナーを通じてマンション経営を検討する上で

必要な情報をご提供しております。

初めての方でもわかりやすい内容となっておりますので、

マンション経営を検討し始めたばかりという方にも

オススメのセミナーとなっております。

 

今回はセミナー内容について一部ご紹介させていただきます。

 

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第1章 マイナス金利導入について

 ~不動産市場には追い風となるか~

 

第2章 マンション経営のメリットについて

 ~各メリットについて簡潔に解説~

 

第3章 マンション経営のリスクヘッジ

 ~リスクヘッジ3つのポイント~

 

第4章 マンション経営のリスク事例

 ~実際にあった7つの失敗例~

 

第5章 東京ネットワースの特徴

 ~当社が選ばれる理由~

 

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第1章 マイナス金利導入について

 

今年に入り、経済・金融面での一番のニュースである

「マイナス金利政策」についてお話します。

 

一見、マンション経営に関係がないように思えますが

この第1章ではマイナス金利がマンション経営や

一般消費者の生活にどう影響してくるかを解説します。

 

そもそもマイナス金利とはどういったものなのかを図を使って解説します。

 

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銀行等の金融機関は我々一般消費者や企業に対して様々な形で融資を行い

融資を受けた者は利息を付けて返済をします。

また、個人や企業が金融機関に預け入れた資金(預金)に対して

金融機関は利子を支払います。

 

その金融機関は一定の資金を日銀へ預け入れる決まりとなっており

日銀はその資金に利子をつけていましたので

極端な話、個人や企業へ無理に融資をしなくても

日銀に預けておけば莫大な利子が得られるようになっていました。

 

しかし今回のマイナス金利が導入されたことにより

金融機関が日銀へ新規で預け入れる資金に対して

0.1%のマイナスの金利が適用されるということになります。

 

ということは、今後、金融機関が日銀に資金を預け入れた際に

逆に利子が取られてしまうということになりますので

日銀にお金を眠らせておくよりも

一般消費者や企業へ貸し出したり、他の投資に回そうとする動きになるわけです。

 

つまり

市場にお金を出回らせて景気を刺激しようというのが今回の目的となります。

 

中には、一般消費者が預け入れる預金にマイナス金利が適用される

というイメージを持たれている方もいらっしゃいますが

あくまで金融機関と日銀との間のものとなりますので

預金が目減りするということはありません。

 

 

マイナス金利政策の我々一般消費者レベルのメリット・デメリットについてですが

セミナー内でご紹介します。

 

日本より先にマイナス金利政策を行っている

ヨーロッパを事例に出しながらご紹介しますが

実は、ここにマンション経営につながる秘密があります。

 

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 2.マンション経営のメリットについて

 

ここでは、マンション経営の代表的な5つのメリット

「年金対策」

「生命保険効果」

「相続税、贈与税対策」

「インフレ対策」

「節税効果」

についてご紹介します。

 

 

2-①「年金対策」

 

今、現役でお勤めになられている方にとっては「年金」と言っても

先のお話になるかと思いますので

「年金対策」と聞いても実感が湧かないという方がほとんどだと思っています。

 

しかし、早くに気付き

若いうちから対策を取られている方は確実に増えてきております。

なぜ対策を取る必要があるのかという点からお話させていただきます。

 

以前の日本は公的年金も安定していましたし、年功序列の終身雇用制度により

収入のアップだけではなく退職後の生活もある程度は保障されておりました。

 

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しかし

今となっては国や企業も我々の生活を守ってくれるということはありません。

そして「長生きリスク」という言葉さえもうまれています。

 

ただでさえ危うい年金制度も今後

少子高齢が進行することでさらに状況が悪化することが考えられます。

 

1970年代では現役世代8.5人で一人の高齢者を支えるという図式でしたが

現在は2.6人、2050年には1.2になると言われています。

将来の我々よりも多くもらっているはずの現受給者も年金だけでは生活が苦しく

体を酷使して限界まで働いているという方が多いというのが現実です。

 

現役世代については

誰もが知っているような大手企業でも人員削減を積極的に行っています。

昔と違い、大手企業に勤められれば一生安泰という時代ではなく

終身雇用制度も崩壊していると言えます。

 

国だけでなく、どんな大企業でも

私たちの生活を100%保障してくれるわけではないということです。

 

サラリーマンの場合、

一般的には給料が40代でピークを向かえその後は徐々に下降します。

“養育費”“生活費”“マイホーム購入”等、日頃、様々な費用がかかってくる中で

退職した後のことを考えたときに

100%満足のいくお給料を貰っているという方は少ないのではないでしょうか。

 

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仮に60歳まで働けたとしても

昔と違って満足のいく退職金が出るかどうかもわかりません。

年金の開始年齢も現時点では65歳ですが

今後はさらに伸びてくる可能性もあります。

そうなると長い空白期間が発生し

働いていなければ今まで貯めてきた預金もみるみる減ることになります。

 

果たして、いままでの預金と、いくら貰えるかもわからない退職金と年金で

90歳まで、ゆとりある楽しい老後は送れるのでしょうか。

 

単純計算となりますが、労働時間を1日8時間とした場合

月20日間を38年間働いた場合に、総勤務時間は72,960時間となります。

そして、退職後は1日24時間の内、睡眠時間分を削った14時間を

1日の稼動時間だとした場合に30年間で153,330時間となります。

これだけ時間があるにも関わらず、

常にお金のことを気にしながら最低限の生活をしなければならない

ということになります。

 

現役時代に必死に頑張ってこられた方でも、これが老後に待ち受ける現実です。

 

そうならない為に、今のうちから収入源を確保する必要があります。

そこで注目されているのがマンション経営です。

 

最近では現金で一括購入される方も多いですが

セミナー内では頭金0円でローン活用した運用パターンについてもご紹介しています。

 

ご自身・ご家族のご状況や、将来のことをイメージしながら

聞いていただければと思います。

 

 

2-②「生命保険効果」

 

皆様は

もし、明日、一家の主が亡くなったら・・

と考えた事はございますでしょうか?

 

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厚生労働省の統計によるとなんと

「25秒に一人が亡くなっている」

というデータがございます。

これは、1日あたり約3475人、年間では127万人にものぼります。

もちろんこの数字は、高齢の方だけではありませんので

決して他人事ではありません。

 

皆様の中にも既に生命保険に加入されている方もいらっしゃると思いますが

万が一ご自身が亡くなった際に

残されたご家族の生活を万全にカバーできるだけの備えをしている

と言い切れますでしょうか。

 

残されたご家族の

「月々の生活費」「お子様の教育費」「子供の結婚資金の援助金の平均」

をセミナー内でご紹介します。

 

生命保険は毎月口座引き落としで支払っている方がほとんどだと思いますので

あまり実感は湧かないかと思いますが

「人生で不動産の次に高い買い物」

と言われています。その根拠については数字をご覧いただきます。

 

実は、マンション経営は生命保険を見直す選択肢として注目されています。

 

運用にあたり金融機関の融資を利用した場合、

ほとんどの金融機関は、貸し出し金利に団体信用生命保険が内包されている為

万が一、オーナー様がお亡くなりになられた場合や

失明や言語機能を失うなど、高度障害状態になった場合は

ご融資の残債は全て保険で支払われる為

無借金のマンションと家賃収入をご家族に残すことが出来るというわけです。

 

セミナー内では一般生命保険との保険料の比較も行いますが

マンション経営の保険効果がいかに優れているかがお分かり頂けるかと思います。

 

その為、現在、加入している保険を見直すことで

家計の支出を抑えることに成功されている方も多くいらっしゃいます。

 

 

2-③「相続税対策・贈与税対策」

 

以前は、実際に相続税が課税される方は、ほんの一部のみの方でしたが

基礎控除額の引き上げや死亡保険金の非課税枠の縮小、最高税率の引き上げなどで

今後、相続税の課税対象者が大幅に増えていくことが予想されております。

 

そこで、投資用不動産が、相続税対策に有効な理由について解説します。

 

仮に2000万円の現金を相続する場合は、

課税対象額は、100%の2000万円となります。

 

マンション経営の場合は、評価により若干ずれは生じますが

仮に2000万円の物件であれば

現金で相続をするよりもトータル約6割程度まで引き下げる事ができる

課税対象額を778万円まで引き下げることが出来ます。

 

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なぜかというと皆様が目にする実勢価格ではなく

「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して

課税対象額を算出するからです。

 

このようにマンション経営は相続対策として非常に有効ですので

現金をお持ちの方は、現金で相続するのではなく

マンションを購入して相続をされる方が多くいらっしゃいます。

 

 

もう一つは、贈与税対策です。

贈与税は、相手からの贈与によって受け取った財産に課せられる税金になります。

 

贈与税についても「固定資産台帳や路線価」などから算出した評価に対して

課税対象額を算出しますので

課税対象額が100%の現金で贈与するよりも

不動産を贈与するほう得になるケースが多いと言われております。

 

また、生前贈与する際に贈与税が非課税となる制度や

贈与税率が軽減される制度等も紹介します。

 

 

2-④「インフレ対策」

 

インフレが起きるとモノやサービスの価格が上昇し

貨幣価値、つまりお金の価値が下がります。

 

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仮に日銀が掲げたインフレ率「2%」で

物価が上昇した場合の貨幣価値の変化について紹介します。

 

また、50年前からここ最近の物価を比較もしています。

もちろん、不動産も“物”に含まれるので大きな変化があります。

マンションの「平均販売価格」と「平均賃料」を50年前と比較すると

その変化に驚かれるはずです。

 

 

②-5「節税効果」

 

マンション経営には、所得税と住民税の節税効果があります。

 

まずは、皆様はご自身がどのくらい税金を納めているか、ご存知でしょうか?

 

サラリーマンの場合はなかなかご自身で確定申告するケースがないものですから

ご自身の納税額を正確に把握されている方は少ないかと思いますが

毎月、給与明細から差し引かれる「所得税」「住民税」などの金額を見て

重税感を感じた事はあるのではないでしょうか?

 

それでは、何故、マンション経営をすることにより節税対策が出来るのでしょうか?

 

ここでマンション経営の節税の仕組みについて説明させて頂きます。

 

まずは、一般サラリーマンの源泉徴収表を使い

税金や控除の見方について解説します。

 

マンション経営を始められた場合、何故節税が出来るかというと

減価償却費や支払い金利、管理費・修繕積立金、固定資産税、など

マンションを経営する上でかかる費用は全て計上する事が出来る為です。

 

セミナー内では一般サラリーマンのモデルケースにて

実際の納税額に対する節税額を算出します。

 

マンション経営の節税効果は、「住宅ローン控除」とは別のものとなります。

 

このようにマンション経営は不労所得を得るというだけではなく

税金負担を抑えるという効果もあります。

 

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第3章 マンション経営のリスクヘッジ

 

「メリット」の情報についてはどこの業者でも

資料でも情報を簡単に得ることは出来ます。

しかし、そのメリット情報は

あくまでうまくいった前提であることを忘れてはいけません。

 

不動産投資…「投資」という言葉がつくものですから

メリットだけではなく、もちろんリスクもあります。

第3章・第4章については「リスク」を中心にお話いたします。

 

マンション経営のリスクについて、3大リスクと言われるのが

「収益性のリスク」「将来性のリスク」「換金性のリスク」です。

各リスクがどのようなものなのかは図を使ってセミナー内でお話します。

 

「収益性のリスク」というのは

皆様がイメージしやすいような空室や滞納が該当します。

様々な要因により家賃が入ってこなくなってしまうというリスクです。

今まで100入ってきた収入が0になってしまうということなので

これ自体恐ろしいリスクとなりますが、本当に怖いのは融資を活用した場合です。

 

融資を利用した場合は、ローン返済を家賃収入でまかなうという図式になります。

しかし、その家賃収入が途切れてしまえば、ローン返済自体は常にありますので

ご自身のお財布から返済を行わなければなりません。

それが1~2ヶ月の空室ならまだしも

半年…1年以上空室が続いているオーナーも現実にいらっしゃいます。

 

続いて「将来性のリスク」ですが

賃貸として借りたいと思う方が少なくなれば、需要が減るということになります。

その場合は、空室リスクが高まるというだけではなく

仮に入居者がついたとしても家賃収入が下落する可能性があります。

家賃収入が下落すれば

収益の取れない不動産として資産としての価値も下落してしまいます。

売却しようとしても、値が下がってしまうということです。

 

続いて「換金性のリスク」ですが

物件を売りたいと思った場合に、欲しいと思ってもらえる次の買い手が見つからず

いつまでも売却することが出来ないということになります。

 

 

マンション経営において

この3つのリスクを100%回避するというのはまず不可能です。

 

東京ネットワースでは、いかにそのリスクを避けられるかが重要と考えています。

 

その上でまず大前提として考えなければいけないことは

「需要」と「供給」のバランスです。

不動産に限らず、世の中どんな商品でも同様ですが

需要と供給のバランスが安定していれば、商品価格も安定します。

不動産でも同様のことが言えます。

需要と供給のバランスが安定していれば空室リスクも少なくなり

価格についても下げる必要はありませんし、家賃も下げる必要はありません。

 

とてもシンプルな話で

多くの賃貸入居者から借りたいと思われる物件であるかが重要ということです。

 

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セミナーでは、この3大リスク

「収益性」「将来性」「換金性」の解決策として

3つの重要なキーワードをお伝えします。

 

 

3-①

 

具体的な解決策はセミナーの中でお話しますが

今回は、その中でも一部をご紹介します。

 

マンション経営において重要なポイントの一つに「場所の選定」が挙げられます。

 

全国47都道府県でも特徴や環境は様々です。

持ち家志向がとても強く、持ち家比率が70%を超えている県や

人口減少だけではなく少子高齢が異常な早さで進んでいる県もあります。

 

セミナー内では全国の人口動向について紹介します。

ご覧いただくと、

人口が減っている都道府県と

人口が増えている都道府県が明確に分かれているのがわかります。

 

そもそも、賃貸入居者がついて初めて成り立つマンション経営なのに

「持ち家比率が高い」、「人口減少が進んでいる」エリアで運用して

常に良い運用が出来るのでしょうか。

 

マンション経営が難しいエリア程、安い価格で売り出されている為

必然的に表面上の「投資利回り」は高くなります。

 

その「投資利回り」ばかりに気を取られてしまい

一番大切なことに目を向けていない投資家が増えてきているように感じます。

 

株式投資で例えると、業績悪化が続いており

ビジネスモデル的にも今後会社の発展が望めないような企業に

株価が安いという理由だけで資金を投下しているようなものです。

企業の場合は、業績が悪かったとしても、良い景気の波に乗る

ヒット商品を開発したことで爆発的に株価が上がる…

ということはあるかもしれません。

 

しかし、マンション経営はそうはいきません。

 

他にも、ビジネスパーソンや大学生はどのような物件を求めるのか

というお話もします。

人気の賃貸物件には、共通点があります。

 

そして、マンション経営は、購入してしまったら動かすこと出来ません。

 

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ですから、不動産の需要を高めてくれるような街づくりが

物件周辺で行われるかどうかも注目する必要があります。

 

そこでお話するポイントを守ることにより

空室リスクや資産価値下落のリスクなど回避しやすくなるといえます。

 

 

3-②

 

続きまして、2つ目のポイントとして

どのような形の物件で運用すれば良いのかという点について掘り下げます。

 

というのも、マンション経営といっても

例えば「1人用」「2人用」「ファミリー用」と広さや形が様々だからです。

 

その中でも、マンション経営に向いている・向いていないは明確に分かれます。

その向いている理由・向いていない理由について

データなどを使いながらご紹介します。

 

エリアのお話では「人口動向」などのデータを使用しましたが

次は「世帯動向」などのデータを使い、別の角度から掘り下げます。

 

例えば、中には、ファミリー用物件で投資をご検討される方もいらっしゃいます。

 

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ファミリー用物件のメリットとしては、

入居したら長期間住んでくれる可能性があるということです。

お子様のいるご家庭であれば、お子様の学校の問題等もありますので

簡単に引っ越すわけにはいきません。

 

逆にデメリットとしては、単身用マンションに比べて価格は2倍、3倍になっても

家賃は決して2倍、3倍にはならず

投資効率が悪くなるということが挙げられます。

 

また、空室期間が長期化するというデメリットもあります。

ファミリー層は、勤務先への利便性だけではなく

子供の学校などの問題もありますので、家族の意見が分かれる傾向にあります。

また、上記のように長期で住むことを前提にして部屋探ししますので

妥協してくれる点が少なく、設備や日当たり等も厳しくチェックし

周辺の同規模物件全てと比較されるという方も珍しくはありません。

 

そして、なにより借り手のマーケットが狭くなります。

需要となる家族世帯自体が減っているということと

賃料を払うより、購入してローンを支払った方が支払い額自体減る上に

最終的に資産として残るということになります。

 

また、各自治体から単身用マンション建設に向けての規制がかけられており

その規制がマンション経営にどう関わってくるのかをご紹介します。

 

 

3-③

 

そして、3つ目のポイント、運用する物件の規模という点について

掘り下げてまいります。

 

最近は不動産投資にご興味を持たれる方が急増しており

中には大きい一棟物件でチャレンジしようとする方も多くいらっしゃいます。

 

もちろん、一棟物件には素晴らしい魅力がありますが

規模が大きくなる分、失敗したら取り返しがつかなくなってしまいますので

さらに気をつける必要があります。

 

規模の大きいアパートやマンションの一棟物件について

ローンを使って運用しようとした場合の

返済についてのモデルケースをセミナー内でご紹介します。

 

もしも規模の大きい一棟物件で立地条件を求めるとすると

価格も跳ね上がりますので、現実的には郊外で検討される方が多くなります。

 

その場合に気をつけていただきたいポイントについて具体例を使ってご紹介します。

 

例えば、大学や企業、工場が近くにあるというだけでは、不安があります。

「工場等制限法」という法律が見直されたことにより

郊外にあった大学キャンパスが続々と都心部へ移転してきています。

大学もビジネスですから、学生が集まらないことには成り立ちません。

学生も講義が終わった後は、遊びやアルバイトをしたいですし

そして就職活動という意味でも郊外だと不便が多いです。

 

また、工場についても、とある有名工場の操業が一部停止し、人が多く流れ

周辺の賃貸需要が大きく下がったという例も実例で紹介します。

 

また、将来的な「売却」についても考える必要があります。

基本的にどんな不動産でも

年数が経てば経つほど金融機関からの評価が出にくくなります。

評価が出にくくなるということは

次の買い手は融資を使えるかわからないということです。

 

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一棟物件の場合、元々の価格が高いということあり

多額の現金を持った一部の資産家にしか売却が出来なくなりますので

売却の間口は非常に狭くなります。

 

また、一棟物件の場合、売却した時点で不労所得はなくなってしまいますが

別の運用手法を取れば、それも回避することが可能となります。

 

 

3-④

 

第3章の最後に中古物件を検討する上での注意点についてご紹介します。

 

新築物件と中古物件を比較した際に

中古物件の方が安いというイメージが強いと思います。

 

中古物件での運用を推奨するような書籍も売られていますので

当たり前のようの中古物件で検討されている方が多くいらっしゃいます。

 

ここで、一つイメージしていただきたいのですが

仮にご自身が、収益がしっかり取れていて

なおかつ資産価値性の高い良質な物件を所有されていたら

どうするかということです。

 

まず前提として、そもそも売却しないと思いますし

仮に売却するにしても、良質な物件であれば

強気の価格設定をするのではないでしょうか。

わざわざ価格を下げて利回りを高めるような

勿体無いマネはしないのではないでしょうか。

 

それは皆様が共通の認識だと思います。

 

そもそも、中古不動産流通の形として

一般消費者には良い物件が流れてこない仕組みになっているのをご存知でしょうか。

 

その仕組みについてはセミナー内で図を使って解説します。

 

中には検討されている方の中に

「掘り出し物件を探している」と言われる方もいらっしゃいますが

流通の仕組み上、難しいということがお分かりいただけるかと思います。

 

東京ネットワースでは、中古物件のご紹介が出来ないというわけではなく

あえて積極的にご紹介していません。

なぜなら、中古物件のリスクは様々で

我々プロでも見抜くことが出来ないものが多いからです。

 

なぜプロでも見抜くことが出来ないのかという点については

第4章をご覧いただければ、ご納得いただけるかと思います。

 

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第4章 マンション経営のリスク事例

 

その後、第4章のリスク実例に入ります。

 

第4章では、写真や図を使いながら、実際にあった失敗事例を7つご紹介します。

その7つは全て違ったジャンルの失敗事例となります。

 

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ケース①

蓋を開けたら内装ボロボロ!?

ケース②

設備が入居者のニーズに合っていない!?

ケース③

他の部屋に風俗店や暴力団事務所が…

ケース④

管理会社選びに失敗すると…

ケース⑤

実は修繕費が…少しでも貯まっているだけマシ!?

ケース⑥

購入した途端に…本当の入居者!?

ケース⑦

そのマンション、耐震性は足りていますか!?

 

実例紹介については、セミナー内でお話します。

楽しみにしていただければと思います。

 

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第5章 東京ネットワースの特徴

 

第5章では、東京ネットワースが多くの投資家様より選ばれる理由について

ポイントを3つに絞りご紹介させていただきます。

 

 

5-①

 

東京ネットワースは元々、「不動産会社が買うマンション造り」を企業理念とし

実に30社以上の同業他社からも質の高いマンションを供給する会社

という評価をいただき、物件卸を専門に行ってまいりました。

 

元々は一般の方への販売は積極的に行っておりませんでしたが

提携金融機関からの勧めや一般の投資家様からのご要望により

2015年より直接販売を本格始動しており

おかげ様で好調な売り上げとなっております。

 

週刊誌やテレビでも取り上げていただけるのも

卸業者が一般の方へ直接販売するというのは

業界でも珍しいということが大きい理由となります。

 

一般の不動産業者との違いについて、

一言で安くご紹介出来るということになりますが

卸業者特有の特徴について説明します。

 

その後、自社ブランドである「パティーナ」マンションシリーズの仕様について

ご覧いただきます。

お客様に長く、人生のパートナーとして所有していただける様に

常にハイクオリティーかつ機能美を備えたマンションを供給している

ということがお分かりいただけるかと思います。

 

 

5-②

 

当社が選ばれるポイントの2つ目ですが、好条件の融資付けが挙げられます。

ご紹介できる金融機関数は業者ごとに違ってまいります。

 

東京ネットワースにおきましては

提携金融機関数は業界でもトップクラスとなります。

 

金融機関ごとに金利が変わってまいりますので

その中でも最良の条件でご紹介することが可能です。

金利が1~2%変わるだけで、トータルの支払額に大きな差が出てまいりますし

仮に利回りが高い物件でも、金利も高くなってしまっては意味がありません。

 

不動産投資の融資条件は、物件選びや会社選びと同じくらい重要となります。

 

ご自身であれば、どのような条件で融資を受けられるのかも

是非ご確認いただければと思います。

 

 

5-③

 

最後、3つ目としまして、

自社一貫体制のトータルサポートで運用のお手伝いを致します。

 

東京ネットワースは、仕入れ開発と販売だけではなく

各種契約業務や賃貸管理、そして建物管理までグループの総合力を生かして

トータルサポートを行っております。

 

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オーナー様と入居者との間に入ることで煩わしいと感じる管理業務を

全てお任せいただけるシステムとなっております。

 

7つの実例内でもお話ししますが

細かく大変な賃貸管理業務も全て代行させていただきますので

実際に当社オーナー様にやっていただくこととしましては

銀行口座の管理のみとなります。

 

 

このような形でお話を進めてまいります。

 

上記はセミナー情報の一部であり、

ご参加いただいた方には、実際の写真やデータなどをより詳しくご覧いただきます。

 

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初めてでマンション経営自体わかっていないという方にも、

一度受講いただければある程度の知識をつけていただくことが可能となります。

 

ご自身では勉強する時間が取れなかったり、

かたよった情報収集になってしまっていたりという方には

オススメの内容となっています。

 

是非お気軽にご参加ください。

 

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