家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、退去等のタイミングで入居者の賃貸ニーズが減少することで、当初見込んでいた家賃収入が下落してしまうリスクのことです。

リスクを回避するには・・・

一般的には、建物が古くなると家賃が下がる傾向にあると言われております。しかし、家賃変動は必ずしも建物の経過年数に連動するのではなく、経済情勢や需給バランス、建物の維持管理や世帯割合など様々な要因によって異なってまいります。現在、東京都心部への人口流入(19年連続転入超過)に加え、未婚率、離婚率の増加などにより単身世帯が増加傾向にあり東京都の民営借家に住む世帯の人員割合のなんと約70%が単身世帯となっております。その為、東京都心部で駅から近いなどの好立地で、設備等の品質も高く、維持管理も行き届いた単身者向けのマンションを所有する事で長期間安定した家賃収入を維持する事が出来ます。

賃貸需要の実状と致しまして、民間借家に住む世帯の人員割合の約70%が単身世帯となっております。
しかも現在、単身者の数がかなり増えているのです。単身者が増えている背景として、未婚率の増加、離婚率の増加(既婚世帯の約1/3が離婚)が挙げられます。

東京都の民営借家に住む世帯に人員割合

未婚の人はどれくらい?

離婚する人はどれくらい?

エリアを考えるならば、東京というエリアは常に安定した人口増加が見込め、それに伴い単身者も増えており「賃貸希望単身者」需要が「単身者向けマンション」供給を上回っているため、手堅いマンション経営が望めます。

東京都 単身者向け賃貸マンションの平均賃料推移

東京23区・単身者向け賃貸マンションの平均賃料は安定しています。家賃下落のリスク回避は、「東京23区」というエリアで絞り、「単身者向けマンション」を探すことが大切です。では「東京23区」「単身者向けマンション」で始めればよいのでしょうか?いいえ、ほかにもあります。

2014年 人気の設備ランキング(単身者向け)

部屋探しのときに「必要」と考える設備
1位 TVモニター付きインターホン
2位 独立洗面台
3位 洗浄機能付き温水便座
4位 エントランスのオートロック
5位 インターネット無料
6位 備え付け照明
7位 BS・CSアンテナ
8位 カスコンロ(二口)
9位 エレベーター
10位 追い焚き機能
これがあれば「家賃が高くても入居が決まる」設備
1位 エントランスのオートロック
2位 インターネット無料
3位 ホームセキュリティ
4位 浴室換気乾燥機
5位 ウォークインクローゼット
6位 TVモニター付きインターホン
7位 宅配ボックス
8位 防犯カメラ
9位 洗浄機能付き温水便座
10位 追い焚き機能

出典:全国賃貸住宅新聞「入居者に人気の設備ランキング2014」より作成

一昔前のワンルームと言えば、間取りも小さく、三点ユニット(バス・トイレ・洗面台が一緒)や屋外洗濯機置き場など、入居者の生活を重要視しない物件が散見されます。現在の賃貸希望者がお部屋探しの際に重要視する点は「立地」「設備」「間取り」となります。つまり、設備ランキングからもわかるように生活環境を大切に考えており、ウォークインクローゼットがランキングに入ってきているように間取りも今は単身者向けといえども、余裕を持った広い部屋を希望している方が多くなっています。また現在都内ではワンルームマンション規制もあり、新しいマンションは部屋の間取りが大きいものが増えています。

駅徒歩圏や住環境などの立地
オートロックやネット環境、二口コンロなどの設備
20㎡以上、バストイレ別などの間取り

賃貸ニーズの3要点

人が住みたいと考えるマンションは、時代の変化と共に、求めるモノのレベルも変化していきます。しかし常に入居者の賃貸ニーズに応えようとすることが、家賃下落のリスク回避になります。上記した賃貸ニーズの3要点『立地』(駅徒歩圏内・周辺の住環境)・『設備』(利便性・防犯性・清潔さ・外観)・『間取り』(最低20㎡以上・バストイレ別)などを必ず押さえておく必要があります。重要なのは、需給のバランスであり、賃貸ニーズであり、それが家賃下落のリスク回避となります。


「賃貸ニーズ」の高い「単身世帯」でリスク回避!!

重要なのは需給のバランス。今後も単身世帯の需要は増大傾向。(供給は減少しています)

「賃貸ニーズ」の3要点「立地」「設備」「間取り」でリスク回避!!

賃貸ニーズのキーワードは「立地(駅徒歩圏内)」「設備(利便性・防犯性)」「間取り(最低20㎡以上)」となっており、今後この3要点を満たさない物件は家賃下落のリスクが大きくなります。

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